Quando si stipula un contratto di affitto in Italia, il proprietario – tecnicamente definito “locatore” – è soggetto a una serie precisa di obblighi sanciti dal Codice Civile, in particolare dagli articoli 1575 e seguenti. La legge mira a tutelare sia i diritti dell’inquilino sia quelli del proprietario, garantendo un equilibrio contrattuale e la possibilità, per entrambe le parti, di difendersi in caso di controversie. Di seguito saranno esaminati i principali doveri del proprietario, le sue responsabilità legali, e i rimedi di cui può avvalersi l’inquilino qualora tali obblighi non vengano adempiuti.
Obblighi principali del proprietario secondo il Codice Civile
Il proprietario ha l’onere di adempiere sostanzialmente a tre obblighi fondamentali, come previsto dall’articolo 1575 del Codice Civile:
- Consegna in buono stato: l’immobile oggetto del contratto deve essere consegnato all’inquilino in buono stato di manutenzione. Ciò significa che deve essere abitabile, privo di difetti rilevanti e conforme alle normative di sicurezza e igiene. Se la casa presenta carenze strutturali importanti o impianti non funzionanti, il locatore è obbligato a intervenire prima della consegna delle chiavi.
- Mantenimento dell’immobile: il proprietario è tenuto a mantenere l’immobile in stato da servire all’uso convenuto per tutta la durata della locazione. In pratica, deve occuparsi di tutte le manutenzioni straordinarie che non derivano dall’uso quotidiano (ad esempio, la riparazione della caldaia, lavori edili di una certa entità, sostituzione delle tubature principali) lasciando invece le piccole manutenzioni ordinarie a carico dell’inquilino.
- Garantire il pacifico godimento: egli deve consentire all’inquilino di godere dell’immobile senza interferenze o molestie derivanti da terzi o da propri comportamenti. Ad esempio, non può entrare arbitrariamente nell’appartamento affittato e deve difendere il conduttore da molestie di terzi che mettano in discussione la quieta fruizione della casa.
Responsabilità e manutenzioni: chi fa cosa?
Uno degli aspetti che genera più controversie riguarda la manutenzione. La legge distingue chiaramente tra manutenzione ordinaria (a carico dell’inquilino) e straordinaria (a carico del proprietario). La manutenzione straordinaria include tutte quelle opere o riparazioni necessarie per mantenere l’immobile in condizioni idonee, causate da eventi imprevedibili o dal naturale degrado dovuto al tempo. Rientrano in questa categoria:
- grandi interventi sugli impianti elettrico, idraulico o termico
- sostituzioni di porte e finestre
- ristrutturazioni di mura portanti o coperture
Gli interventi ordinari – come la sostituzione di lampadine, la pulizia delle tubature intasate, la piccola manutenzione degli infissi interni – sono invece a carico dell’inquilino. Tuttavia, se il proprietario si rifiuta di eseguire lavori di sua competenza che incidono sull’abitabilità, l’inquilino può effettuare la riparazione in via d’urgenza e chiedere il rimborso, o rivolgersi al giudice civile per ottenere quanto necessario.
Come difendersi in caso di inadempienza del proprietario
L’inquilino ha a disposizione vari strumenti per difendersi se il proprietario non adempie ai propri obblighi contrattuali:
- Richiesta formale: la prima azione deve essere l’invio di una richiesta scritta – anche tramite raccomandata – per sollecitare l’intervento del proprietario. Questo serve anche come prova in caso di future controversie.
- Intervento d’urgenza: in caso di urgenza (ad esempio rottura improvvisa della caldaia in inverno), l’inquilino può realizzare i lavori e trattenere l’importo dovuto dal canone di locazione, previa comunicazione tempestiva al proprietario e presentazione delle fatture.
- Ricorso all’autorità giudiziaria: se i disservizi rendono l’immobile inidoneo all’uso pattuito, il conduttore può chiedere al giudice una riduzione del canone o la risoluzione del contratto (ovvero la cessazione anticipata del rapporto di affitto). La procedura giudiziale è giustificata se la mancanza del servizio causa un grave disagio o danno all’inquilino.
- Tutela contro ingerenze: se il proprietario accede all’immobile senza autorizzazione, l’inquilino può opporsi e denunciare il comportamento alle forze dell’ordine. L’ingresso non autorizzato viola la privacy e le normative sulla tutela del domicilio privato.
- Garanzia del pacifico godimento: l’inquilino può agire anche se terzi disturbano la sua tranquillità e il padrone di casa resta inerte di fronte al problema, citando il proprietario in giudizio per la mancata garanzia pattuita dal Codice Civile.
Diritti e prerogative del proprietario: quando può agire
Mentre il proprietario ha l’obbligo di rispettare i diritti del locatario, conserva determinati diritti importanti per la tutela della propria proprietà:
- Diritto al canone: il proprietario può pretendere il pagamento puntuale dell’affitto secondo le modalità stabilite nel contratto, e, in caso di morosità, può avviare la procedura di sfratto dopo aver inviato un formale sollecito.
- Restituzione dell’immobile: alla scadenza del contratto è tenuto a ricevere l’immobile nello stesso stato in cui lo aveva consegnato salvo il normale deperimento d’uso, potendo pretendere il risarcimento in caso di danni imputabili all’inquilino.
- Divieto di subaffitto: salvo diversa pattuizione, l’inquilino non può cedere la casa a terzi né subaffittarla senza il consenso scritto del proprietario.
- Ispezioni concordate: il locatore può recarsi nell’immobile per mostre di vendita, controlli o manutenzione, solo previo accordo scritto con il conduttore e con appuntamento fissato con ragionevole anticipo.
In caso di gravi inadempienze dell’inquilino — mancato pagamento del canone, danni gravi alla proprietà, cambio di destinazione d’uso senza permesso — il proprietario ha il diritto di avviare uno sfratto dinanzi al giudice, esponendo le proprie ragioni e ottenendo la restituzione forzosa dell’immobile.
Nella relazione locativa, dunque, è centrale conoscere e far rispettare gli obblighi reciproci. L’adempimento di tali doveri, dettagliatamente riepilogati nel contratto di locazione, garantisce la tranquillità delle parti ed evita costose e lunghe controversie giudiziarie. Qualora sorgano dubbi o si verifichino inadempimenti, è fondamentale rivolgersi a un professionista o a un’associazione di categoria, così da tutelare in modo efficace i propri interessi.
